Техническое обслуживание домофона - обязанность собственников помещений в многоквартирном доме

Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. При этом в договоре управления многоквартирным жилым домом должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) определен состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В частности, это: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов собственника определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статья 39 ЖК).

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. А его обслуживание включает в себя, как правило, поддержание системы в работоспособном функциональном состоянии, принятие заявок от жителей на восстановление работоспособности домофона как в целом, так и отдельных его узлов, выезд мастера по заявке, выявление и устранение неисправности, регулировка и настройка оборудования, приобретение и замена комплектующих деталей, подлежащих замене и реализуемых через торговую сеть, выполнение работ по замене функциональных узлов, выработавших свой ресурс.

В связи с поступающими обращениями по вопросам оплаты услуг по обслуживанию домофона Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в своем письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 дало следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 вышеуказанных Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата этого вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемой в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

Если же договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества техническое обслуживание домофона не предусмотрено, то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона. Министерством подчеркнуто, что в зависимости от конструкции взаимоотношений такое решение общего собрания принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса РФ. В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание, устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.