Действия потребителя при нарушении застройщиками сроков строительства жилых домов и сроков передачи квартир участниками долевого строительства

Действия потребителя при нарушении застройщиками сроков строительства жилых домов и сроков передачи квартир участникам долевого строительства

Одним из способов защиты прав дольщиков в рассматриваемом случае является предъявление к застройщику требования о взыскании неустойки.

При этом требование о выплате неустойки могут заявить как участники долевого строительства, заключившие договор в соответствии с Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...”, так и граждане, приобретшие право на получение квартиры на основании иных договоров.

Как уже указывалось выше, в общем случае можно взыскать неустойку за нарушение срока строительства жилого дома или срока передачи квартиры, если таковой установлен договором. На отношения между гражданином, заключившим с организацией договор, целью которого является приобретение жилого или нежилого помещения для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, распространяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи».

Таким образом, размер неустойки, которую вправе требовать потребитель, составляет 3% за каждый день просрочки, но не более общей цены договора.

Федеральный закон №214 “Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” предусматривает взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” установлено, что «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Однако судебная практика внесла свои коррективы в ожидания граждан-соинвесторов. Практически во всех случаях суды применяют ст. 333 Гражданского кодекса и уменьшают размер неустойки. В соответствии с указанной статьей: “Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку”.

Помочь судам в вынесении правильных и обоснованных решений по искам о взыскании неустойки может принятое 28 июня 2012 года Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”. В п. 34 данного Постановления указано: “Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым”.

Также для того, чтобы суд не принял решение значительно снизить размер неустойки участнику долевого строительства рекомендуется указать, какие именно последствия нарушения обязательства застройщиком наступили. В частности, можно указать, что истец и члены его семьи вынуждены жить в съемном жилье, оплачивая стоимость найма, выплачивать повышенные проценты по кредиту, возникли сложные отношения в семье из-за того, что нельзя разъехаться, невозможно получить регистрацию, а значит встать на учет в поликлинику по месту жительства, устроить ребенка в детский сад. Могут быть и другие обстоятельства в зависимости от ситуации.

В связи с изложенным обращаться в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки имеет смысл, тем более что если сумма иска до одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дела судом.

Также требования о взыскании неустойки можно объединить в одном исковом заявлении с иными требованиями:

-  о признании права собственности на квартиру

-  о возмещении убытков в виде переплаты процентов по кредиту

- о возмещении убытков в связи с тем, что соинвестор был вынужден снимать квартиру

-  о возмещении других убытков

-  о возмещении морального вреда.